Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Verkauf von Grundstücken, sondern auch beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen an. Es gibt im Grunderwerbsteuerrecht mehrere Steuerbefreiungen, ein Teil dieser Steuerbefreiungen droht jedoch zum 01.01.2024 zu entfallen.
Grunderwerbsteuer fällt im Regelfall an, wenn ein inländisches Grundstück übertragen wird. Der wichtigste Rechtsvorgang, bei dem Grunderwerbsteuer entsteht, ist der Grundstückskauf. Allerdings unterliegt auch die reine Eigentumsübertragung oder das Meistgebot im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Grunderwerbsteuer.
Besonders tückisch ist, dass Grunderwerbsteuer auch dann entstehen kann, wenn Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften übertragen werden. Wenn zum Vermögen einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück gehört und innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergehen, unterliegt dieser Vorgang der Grunderwerbsteuer. Auch unterliegt es der Grunderwerbsteuer, wenn ein einzelner Gesellschafter erstmals mindestens 90 % der Anteile einer Gesellschaft hält.
Bestimmte Übertragungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Wenn ein Grundstück im Rahmen einer Erbschaft oder durch eine Schenkung erworben wird, ist dieser Erwerb beispielsweise von der Besteuerung ausgenommen. Ebenfalls ausgenommen ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Insbesondere die letzte Ausnahme kann dafür genutzt werden eine Immobilie ohne den Anfall von Grunderwerbsteuer an die eigenen Kinder zu verkaufen. Ziel dieser Gestaltung ist es, den Kindern ein höheres Abschreibungsvolumen für vermietete Immobilien zu ermöglichen und somit die Einkommensteuer zu senken.
Außerdem gelten Ausnahmen von der Besteuerung, wenn ein Grundstück vom Gesellschafter auf eine oder von einer Personengesellschaft übertragen wird. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen ein Grundstück in eine Personengesellschaft eingelegt wird oder aus einer Personengesellschaft entnommen wird – also Fälle, die in der Praxis regelmäßig vorkommen. Die Steuerbefreiung kommt auch zur Anwendung, wenn Grundstücke zwischen Personengesellschaften übertragen werden, an denen dieselben Gesellschafter beteiligt sind. Bei den gesellschaftsbezogenen Steuerbefreiungen sind sowohl Vor- als auch Nachbehaltensfristen zu beachten.
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 wird das Gesamthandsprinzip als bisherige Besonderheit des deutschen Personen-gesellschaftsrechts entfallen. Die bisherigen Steuerbefreiungen Personengesellschaften zielen jedoch auf die Gesamthand ab und haben daher mit dem Inkrafttreten des Gesetzes keinen Anwendungsraum mehr. Um der Wirtschaft zumindest Rechtssicherheit bezüglich der Auswirkungen des Gesetzes zum 31.12.2023 auf laufende Nachbehaltensfristen zu verschaffen, ist im bisherigen Regierungsentwurf des Wachstumschancengesetzes vom 30.08.2023 eine Regelung enthalten, die klarstellt, dass allein der Entfall des Gesamthandsvermögens nicht zu einer Verletzung laufender Nachbehaltensfristen für bereits durchgeführte Übertragungen führt. Die Nachbehaltensfristen gelten weiter und sie werden verletzt, wenn sich der Anteil am Gesellschaftsvermögen innerhalb der Nachbehaltensfrist vermindert. Das Grunderwerbsteuergesetz soll insgesamt reformiert werden, auch nach dieser Reform sollen steuerfreie Übertragungen zwischen Gesellschaftern und Personengesellschaften möglich sein. Es ist allerdings unklar, wann und wie genau die Reform erfolgt. Es besteht daher das Risiko, dass ab dem 01.01.2024 keine steuerfreien Übertragungen mehr zwischen Gesellschaftern und Personengesellschaften möglich sind.
Falls Übertragungen unter Beteiligung von Personengesellschaften bislang im Jahr 2024 geplant sind und dabei die Steuerbefreiungen genutzt werden sollen, sollte in Betracht gezogen werden, die Übertragung bereits im Jahr 2023 zu vollziehen.
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