Bauabzugsteuer – Risiko für Vermieter

Die Bauabzugsteuer ist in den §§ 48 bis 48d des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Sie verpflichtet den Auftraggeber von Bauleistungen, 15 % der Rechnungssumme einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen, wenn der Auftraggeber Unternehmer i.S.d. Umsatzsteuergesetzes ist. Diese Regelung dient dazu, die ordnungsgemäße Versteuerung von Bauleistungen sicherzustellen und Steuerhinterziehung vorzubeugen. Die Bauabzugsteuer kann auf Steuerverpflichtungen des Bauleistenden angerechnet werden und führt somit nicht zu einer zusätzlichen Belastung.

Von der Verpflichtung zum Steuereinbehalt betroffen sind nicht nur „echte“ Unternehmen, sondern auch Vermieter, die Bauleistungen wie Renovierungen, Umbauten oder Sanierungen an ihren vermieteten Immobilien in Auftrag geben. Bereits bei der Vermietung von drei Wohnungen sind Vermieter grds. zum Steuereinbehalt bei Bauleistungen verpflichtet.

Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Abführung der Bauabzugsteuer besteht, wenn der Auftragnehmer (z. B. das Bauunternehmen) dem Auftraggeber eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vorlegt. Diese Bescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt, wenn der Auftragnehmer seinen steuerlichen Pflichten nachkommt und keine zu sichernden Steueransprüche bestehen. Die Gültigkeit der Bescheinigung kann auf der Internetseite des Bundeszentralamts für Steuern abgefragt werden. Daneben muss der Auftraggeber auch ohne Vorliegen einer Freistellungsbescheinigung keine Bauabzugsteuer abführen, wenn die Gegenleistung für innerhalb eines Kalenderjahres erbrachte Leistungen eines Bauunternehmers nicht mehr als 5.000 Euro beträgt. Handelt es sich beim Leistungsempfänger um einen Vermieter, der keine originäre unternehmerische Tätigkeit ausübt und nur umsatzsteuerfreie Vermietungseinnahmen erzielt, erhöht sich die Freigrenze auf 15.000 Euro.

Für vom Auftraggeber selbst genutzte Wohnungen besteht beim Bezug von Bauleistungen ebenfalls keine Pflicht zum Steuereinbehalt.

Da der jeweilige Auftraggeber persönlich für die Bauabzugsteuer ggü. dem Finanzamt haftet sollte vor der Zahlung der Rechnung des Bauleistenden unbedingt geprüft werden, ob eine Abzugsverpflichtung besteht.

Die Bauabzugsteuer ist bis zum zehnten Tag nach Ablauf des Monats, in dem die Bauleistung gezahlt wurde, ggü. dem Finanzamt elektronisch anzumelden. Die Nichtanmeldung kann als Steuerhinterziehung oder leichtfertige Steuerverkürzung geahndet werden.

‍

Wie sollten Vermieter in der Praxis vorgehen?  

Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter:

1. Überprüfung des Auftragnehmers: Vor der Beauftragung einer Bauleistung sollte der Vermieter prüfen, ob der Auftragenehmer eine Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG besitzt.

2. Sollte keine gültige Freistellungsbescheinigung vorgelegt werden: Prüfung der Freigrenzen.

3. Wenn bei Zahlung keine gültige Freistellungsbescheinigung vorliegt und die anzuwendende Freigrenze überschritten ist: Einbehalt von 15% der Rechnungssumme.

4. Abführung an das Finanzamt: Der einbehaltene Betrag muss spätestens zum 10. des Folgemonats an das Finanzamt überwiesen werden. Hierbei ist das Formular „Anmeldung der Bauabzugsteuer“ zu verwenden.

5. Meldung an das Finanzamt: Zusätzlich zur Abführung muss der Vermieter eine Meldung über die Bauabzugsteuer einreichen, in der die Höhe der einbehaltenen Steuer und die Daten des Auftragnehmers angegeben werden.

6. Dokumentation: Alle Unterlagen, wie die Freistellungsbescheinigung und die Nachweise über die abgeführte Steuer, sollten für mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden.

Die Bauabzugsteuer ist ein komplexes, aber wichtiges Thema für Vermieter, wenn mehr als zwei Wohnungen vermietet werden. Unwissenheit schützt nicht vor Strafe: Wer die gesetzlichen Vorgaben ignoriert, riskiert erhebliche Nachzahlungen und Bußgelder. Die Einholung und sorgfältige Prüfung von Freistellungsbescheinigungen nach § 48b EStG ist der einfachste Weg, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

‍